Verschil tussen renovatie, energetisch ingrijpende renovatie en nieuwbouw voor EPB

woensdag 5 december 2018 - 11u50
EPB voorwaarden voor renovatie versus nieuwbouw

Dat de Belg een baksteen in de maag heeft en heel enthousiast is over het verwerven van een eigen stek, is algemeen geweten. Bij het nemen van de beslissing om een eigen huis te bouwen, komen echter ook veel vragen naar boven. In tijden waarin bouwen alsmaar duurder wordt door hogere grondstofprijzen (gemiddeld 4,5% vanaf 1 januari 2019) en tegelijkertijd de EPB-eisen met het oog op het behoud van onze planeet scherper worden, blijft het grootste dilemma een nieuwbouw zetten of een bestaand huis renoveren. Op termijn zal het aantal nieuwbouwprojecten wellicht afnemen, onder andere door de aangekondigde betonstop en de schaarser en duurder wordende bouwgronden. Hierdoor wordt renovatie misschien wel de meest voor de hand liggende keuze. Maar hoe verregaand moet deze renovatie dan zijn om te voldoen aan de EPB-milieunormen van vandaag én morgen zonder dat het risico bestaat op een bepaald moment opnieuw te moeten beginnen omdat de woning energetisch achterhaald blijkt? En is de EPB-regelgeving van toepassing op alle renovaties?

Bouwen of verbouwen?

Beiden hebben voor- en nadelen, beiden hebben hun charmes. Denk bij een nieuwbouw bijvoorbeeld aan het realiseren van je droomhuis dat volledig aansluit bij jouw persoonlijke smaak, waarbij alles spiksplinternieuw is en gegarandeerd een lage energiefactuur oplevert dankzij bouwmaterialen die voldoen aan de hedendaagse normen. Bij een bestaande woning daarentegen zal je genoegen moeten nemen met wat er is, maar krijg je er wel het karakter en de ziel van de woning bovenop. Door een huis te kopen, geniet je niet alleen van gunstigere tarieven (6% BTW versus 21% bij nieuwbouw), maar je bent ook gebonden aan minder regels en bouwvoorschriften en kan bovendien de renovatiekosten spreiden over een langere tijd. Niet alle te verbeteren punten moeten namelijk in één keer worden aangepakt.

Maar welke keuze je uiteindelijk ook maakt, rond de huidige EPB-milieunormen kan je niet heen. EPB staat voor EnergiePrestatie en Binnenklimaat en heeft betrekking op het energetische totaalpakket van je woning: isolatie, luchtdichtheid, zonnepanelen, verwarmingssystemen, ... maar ook op de kwaliteit van je binnenklimaat. Alle gebouwen waarvoor vanaf 1 januari 2006 een aanvraag om te bouwen of verbouwen wordt ingediend, moeten op energetisch gebied en op vlak van binnenklimaat voldoen aan bepaalde eisen. Je nieuwe woning moet dus wettelijk aan bepaalde energetische voorwaarden voldoen om een aanzienlijke energiebesparing te realiseren, die zowel jezelf als het leefmilieu ten goede komt. Jouw energiefactuur zal immers veel lager zijn en het leefmilieu zal minder belast worden. Non-conformiteit aan deze EPB-regels brengt boetes met zich mee en deze variëren afhankelijk van de overtreding. Gemiddeld bedragen de boetes 800 euro (ingeval van niet of laattijdig inleveren van de aangifte), maar deze kunnen best hoog oplopen tot enkele duizenden euro’s als de voorwaarden niet worden nageleefd.

Zowel bij nieuwbouw als renovatie moet je dus rekening houden met strenge regels en voorschriften die de totaalkost automatisch zullen opdrijven, maar die je ook helpen om energetisch gezien het meeste uit je woning te halen. En dat laatste zou steeds het uitgangspunt moeten zijn. Energiezuinige investeringen bekijk je dus best als een investering om je comfort te verhogen en niet omdat het moet.

Impact van de gemaakte (ver)bouwkeuze op EPB

Met de bouweisen die alsmaar strenger worden richting 2020 is het voor nieuwbouw simpel. Elke nieuwe woning moet beantwoorden aan een zeer uitgebreid EPB-eisenpakket en de trend richting Bijna-EnergieNeutraal (BEN) bouwen is duidelijk ingezet. Het te behalen E-peil, dat de totale energieprestatie van je woning aangeeft, wordt de laatste jaren steeds lager voor nieuwbouw. Om het E-peil te verlagen, spelen een goede isolatie en het inzetten van hernieuwbare technieken zoals zonnepanelen, warmtepompen en zonneboilers een behoorlijk grote rol. Allemaal investeringen die uiteindelijk het prijskaartje van een nieuwbouwproject de hoogte in jagen, maar die je een aanzienlijk voordeel op je energiefactuur opleveren.

Bij een renovatie is het minder duidelijk waar de lat ligt op het vlak van EPB-regels. Niet elke renovatie is namelijk even uitgebreid en het Vlaams Energieagentschap (VEA) heeft andere energetische eisen opgesteld voor gewone en voor energetisch ingrijpende renovaties.

Men spreekt over energetisch ingrijpende renovaties als alle oude technieken zoals verwarming, verluchting,… worden vervangen en de hele buitenschil van de woning wordt geïsoleerd. Ook bij dit type verbouwing zijn er strenge eisen met betrekking tot hernieuwbare energie en zien we een dalende trend van het maximum te behalen E-peil, echter (nog) niet tot op het niveau van een nieuwbouw.

Een gewone renovatie betekent zoveel als elke meldings- of vergunning plichtige renovatie die niet onder de noemer energetische renovatie valt. Voor dit type renovatie zijn er ook wel eisen vastgelegd, maar deze zijn vaak minimaal en bepaald per aspect dat wordt aangepakt.

E- K- S-peil? Een goede EPB specialist kan je een hoop zorgen besparen

Als je bouwt of uitgebreid renoveert, ben je verplicht om een EPB-verslaggever in te schakelen. Om door het “strenge energetische eisen” bos de bomen te blijven zien en de juiste beslissingen te nemen, zijn EPB-specialisten onmisbaar geworden. Het belang om met een goede EPB-verslaggever in zee te gaan die er op toeziet dat jouw (ver)bouwproject aan de wettelijke energetische eisen voldoet, is dan ook toegenomen.

Wettelijk gezien moet een EPB-verslaggever twee keer in actie komen: één keer voor de werken en één keer erna. Voor de werken dient er een startverklaring en vooraf-berekening ingediend te worden bij het Vlaams Energieagentschap en na de werken worden de energieprestaties van de woning en conformiteit van de EPB-regels in kaart gebracht in een EPB-aangifte.

  • Startverklaring: Dit document bevat onder meer de gegevens van de bouwheer en de aangestelde verslaggever, de startdatum van de werkzaamheden en gegevens over het bouwproject zoals de ligging, het beschermd volume, …
  • Vooraf-berekening: Op basis van de plannen moet er worden vastgesteld of de EPB-eisen gehaald zullen worden. Indien dit op basis van de berekeningen niet het geval zou zijn, dan is de EPB-verslaggever verplicht om aan te geven met welke maatregelen het project toch kan voldoen.
  • EPB-aangifte: De EPB-aangifte bevat de uiteindelijke energieprestatie van de woning en moet aangeven of de woning al dan niet conform is aan alle EPB-eisen.

Een goede EPB-specialist gaat verder dan enkel het opmaken van de verplichte documenten en zal ook tijdens de werken gespecialiseerd advies geven, iets waar tijdens het (ver)bouwproces zeker nood aan is. Zelfs na de werken, kan de EPB-verslaggever een toegevoegde waarde bieden door te adviseren rond beschikbare premies.

Snelle tips

Of je toekomstige stek nu een nieuwbouw is of een renovatie, de EPB-energieprestatieregelgeving is een belangrijk aspect om rekening mee te houden en heeft impact op je portemonnee, zowel op korte als op langere termijn. Welke beslissing je ook neemt, onderstaande tips moet je zeker onthouden.

  • De energie-eisen zijn strenger en complexer dan ooit, dus onderschat de toegevoegde waarde van een goede EPB-specialist niet om je te informeren over wat kan, wat moet en welke stappen je best zet.
  • Betrek deze specialist ook zo snel mogelijk bij je plannen en liefst nog voor het aanvragen van de bouwvergunning. Zo maak je de beste keuzes op het vlak van isolatie en technieken.
  • Laat je niet teveel afschrikken door bepaalde investeringen die je verplicht bent te doen. Deze dragen uiteindelijk bij tot het verlagen van je energiefactuur en leveren je op langere termijn alleen maar voordelen op.
  • Hou het totaalplaatje altijd voor ogen bij het nemen van stapsgewijze renovatiebeslissingen. Beter van bij de start uitgaan van een doorgedreven energetische renovatie, dan afzonderlijke ingrepen doen die niet verregaand genoeg zijn en je binnen de kortste keren opnieuw aan het werk zetten als de regels verstrengen.

Conclusie

  • Bij een nieuwbouw mag je er zeker van zijn dat je voor een heel lange tijd op twee oren kan slapen qua conformiteit aan de energieprestatieregels terwijl je kan genieten van een lage energiefactuur.
  • Bij een energetisch ingrijpende renovatie is dat ook wel het geval, alhoewel de uiteindelijke energieprestatie vaak niet eens in de buurt van een nieuwbouw komt, waardoor de gedane investering niet in verhouding is tot de uiteindelijk behaalde besparing. Zeker in dit geval zou vooraf de vraag gesteld moeten worden of slopen en heropbouwen niet gunstiger is.
  • Bij een gewone renovatie ontsnap je voorlopig nog aan de strenge energieprestatieregelgeving. Je mag er echter zeker van zijn dat je op termijn de mouwen weer zal mogen opstropen als de regels verstrengen en je woning energetisch achterhaald blijkt te zijn omdat je tijdens elke fase van de verbouwing niet hebt nagedacht over het gehele energetische plaatje.

Heb je nog vragen over de EPB-energieprestatieregelgeving of andere energie-gerelateerde onderwerpen? Of wil je tijdens jouw (ver)bouwproject geholpen worden door één van onze EPB-specialisten? Contacteer ons gerust voor meer informatie.