Renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen
Koop je een kantoor, winkel, school of horecazaak in Vlaanderen? Dan start op de dag van de akte een klok. Binnen 6 jaar moet je gebouw voldoen aan de renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen: je voert een minimaal pakket energiebesparende maatregelen uit en je behaalt een minimaal energielabel.
De renovatieverplichting geldt sinds 1 januari 2022. Oorspronkelijk had je 5 jaar de tijd. Die termijn is verlengd naar 6 jaar, ook voor lopende dossiers sinds 2022.
In dit artikel lees je voor welke gebouwen de verplichting geldt, welke werken je moet uitvoeren, welk label je moet halen en wat er gebeurt als je niet in regel bent.
Kort samengevat:
- De verplichting geldt voor nieuwe eigenaars, erfpachters en opstalhouders van een niet-residentiële gebouweenheid.
- Je hebt 6 jaar vanaf de datum van de akte.
- Je moet voldoen aan een minimaal maatregelenpakket (dak, glas, verwarming, koeling) en een minimaal energielabel.
- Kleine eenheden (max. 500 m²) volgen een eigen traject met een label C of D.
- Wie niet in regel is, riskeert een boete van 500 tot 200.000 euro.
Wat is een niet-residentieel gebouw?
Een niet-residentieel gebouw is een gebouw dat hoofdzakelijk gebruikt wordt voor iets anders dan wonen. De verplichting geldt per gebouweenheid, niet per volledig gebouw.
Voorbeelden van niet-residentiële functies:
- kantoren en administratieve gebouwen
- winkels en handelszaken
- horeca, zoals restaurants, cafés en B&B’s
- scholen en andere onderwijsgebouwen
- zorg- en gezondheidsgebouwen, zoals een dokterspraktijk
- sport- en bijeenkomstgebouwen
- publieke gebouwen en overheidsgebouwen
Wat valt er niet onder?
Gebouwen voor wonen, industrie (werkplaatsen, opslagplaatsen, loodsen), landbouwbedrijven en erediensten vallen buiten deze renovatieverplichting. Ook tijdelijke constructies die minder dan 2 jaar gebruikt worden en alleenstaande gebouwen kleiner dan 50 m² vallen erbuiten.
Gemengd gebruik: wat is de hoofdbestemming?
Heeft je pand meerdere functies, bijvoorbeeld een winkel met een woning of een atelier? Dan bepaalt de hoofdbestemming welke regels gelden:
- Neemt een industriële activiteit meer dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte in, dan is de hoofdbestemming industrie. De renovatieverplichting geldt dan niet.
- In alle andere gevallen telt de functie met de grootste oppervlakte.
- Zijn twee functies exact even groot? Dan geldt de hoofdbestemming niet-residentieel.
| Verdeling vloeroppervlakte | Renovatieverplichting NR? |
|---|---|
| 25% niet-residentieel, 75% industrie | Nee, meer dan 70% industrie |
| 35% niet-residentieel, 65% industrie | Ja, industrie blijft onder 70% |
| 55% niet-residentieel, 45% wonen | Ja, niet-residentieel is het grootst |
| 50% niet-residentieel, 50% wonen | Ja, bij gelijke delen geldt niet-residentieel |
Wanneer geldt de renovatieverplichting?
De verplichting start bij elke notariële overdracht in volle eigendom van een niet-residentiële gebouweenheid sinds 1 januari 2022. Ook het vestigen of overdragen van een erfpacht of opstalrecht activeert de verplichting.
Belangrijk om te weten:
- De feitelijke toestand telt. Heeft het pand op het moment van de akte een niet-residentiële bestemming, dan geldt de verplichting. Wat je er later mee doet, speelt geen rol.
- Ook een gedeeltelijke overdracht telt. Draag je maar een percentage van de volle eigendom over, dan geldt de verplichting toch.
- Wie verantwoordelijk is: de nieuwe eigenaar of bij erfpacht en opstal de erfpachter of opstalhouder.
| Type overdracht | Renovatieverplichting? |
|---|---|
| Verkoop, ruil of schenking in volle eigendom | Ja |
| Inbreng in een rechtspersoon in volle eigendom | Ja |
| Vestigen of overdragen van erfpacht of opstalrecht | Ja |
| Inbreng of overdracht van een bedrijfstak of algemeenheid | Ja |
| Verlenging van erfpacht of opstal tussen dezelfde partijen | Nee |
| Enkel vruchtgebruik of enkel naakte eigendom | Nee |
| Erfenis | Nee, maar een lopende verplichting gaat over op de erfgenaam |
| Fusie, opslorping of (partiële) splitsing | Nee |
| Share deal (verkoop van aandelen) | Nee |
| Notariële akte met declaratieve werking | Nee |
Verkoop je het pand door binnen de 6 jaar? Dan neemt de koper de resterende termijn en dezelfde eisen over. Hetzelfde geldt voor een erfgenaam als de erfenis tijdens een lopende termijn plaatsvindt.
Als huurder heb je doorgaans geen verplichtingen. Een uitzondering is casco-verhuur: plaatste jij als huurder zelf bijvoorbeeld de koelinstallatie, dan sta jij in voor de vervanging ervan.
Klein of groot niet-residentieel: welk traject volg je?
De regels hangen af van de grootte van je gebouweenheid. Een kleine niet-residentiële eenheid voldoet aan alle drie deze voorwaarden:
- De hoofdbestemming is niet-residentieel.
- De bruikbare vloeroppervlakte is maximaal 500 m².
- De eenheid maakt geen deel uit van een groot niet-residentieel geheel. Het aaneengesloten geheel van niet-residentiële eenheden in hetzelfde gebouw is maximaal 1000 m² en bevat geen eenheid groter dan 500 m².
Voldoet je eenheid niet aan één van die voorwaarden? Dan is het een grote niet-residentiële eenheid.
| Kleine eenheid | Grote eenheid | |
|---|---|---|
| Voorbeelden | bakker, apotheek, dokterspraktijk, restaurant, B&B, krantenwinkel | kantoorgebouw, school, ziekenhuis, sportcomplex, baanwinkel > 500 m² |
| Traject | Keuze: aangepast traject of standaardtraject | Altijd het standaardtraject |
| EPC | EPC kNR (aangepast) of EPC NR (standaard) | EPC NR |
| Basis van het label | EPC kNR: theoretische berekening, vergelijkbaar met woningen | EPC NR: werkelijk energiegebruik en aandeel hernieuwbare energie |
| Energiedeskundige | type A (EPC kNR) | type D (EPC NR) |
Waarom een apart traject voor kleine eenheden?
Een bakkerij of dokterspraktijk lijkt bouwtechnisch meer op een woning dan op een ziekenhuis. Daarom laat Vlaanderen eigenaars van kleine eenheden kiezen voor een traject dat beter aansluit bij hun pand.
Onderdeel 1: het minimale maatregelenpakket
Elke niet-residentiële eenheid, klein of groot, moet binnen 6 jaar voldoen aan vier basismaatregelen. Ze richten zich op de ingrepen met de grootste impact.
| Onderdeel | Wat moet je doen? |
|---|---|
| Dakisolatie | De Vlaamse overheid hanteert hiervoor twee waarden:De bestaande dakisolatie heeft een minimale R-waarde van 0,75 m²K/W nodig om de renovatiemaatregel niet te activeren.Als de bestaande isolatie niet aan die ondergrens voldoet, moet nieuwe dakisolatie geplaatst worden met een maximale U-waarde van 0,24 W/m²K. |
| Beglazing | Als er enkel glas in het gebouw zit, moet dit vervangen worden. De nieuwe beglazing moet een maximale U-waarde van 1,0 W/m²K hebben.Heb je al dubbel glas? Dan betekent dat niet automatisch dat de beglazing vervangen moet worden op grond van het minimale maatregelenpakket. De overige energie-eisen blijven wel gelden. |
| Verwarming | Centrale warmteopwekkers voor ruimteverwarming die ouder zijn dan 15 jaar, moeten in principe vervangen worden, tenzij je aantoont dat ze voldoen aan de minimale installatie-eisen voor renovatie. Ligt er aardgas in de straat, dan mag je een stookolieketel niet vervangen door een nieuwe stookolieketel. |
| Koeling | Niet elke oude airco moet automatisch vervangen worden.De vervangingsplicht geldt voor koelinstallaties die tegelijk aan deze voorwaarden voldoen:De installatie is ouder dan 15 jaar.De installatie gebruikt ozonafbrekende koelmiddelen of koelmiddelen met een GWP van 2.500 of hoger. |
Enkel wat je overneemt. Het maatregelenpakket geldt alleen voor de onderdelen van de eenheid die je overneemt. Koop je één winkelruimte in een groter gebouw? Dan hoef je de gemeenschappelijke delen, zoals een gedeeld dak of een collectieve verwarmingsinstallatie, niet aan te pakken.
Tip van Vinco:
Renovatiewerken gebeuren in de praktijk vaak beter op gebouwniveau dan per eenheid. Stem dakisolatie of een nieuwe collectieve installatie daarom af met de andere eigenaars.
Onderdeel 2: het minimale energielabel
Naast het maatregelenpakket moet je eenheid binnen 6 jaar een minimaal energieniveau halen. Welke eis geldt, hangt af van twee vragen: is je eenheid klein of groot en koop je het volledige gebouw of één eenheid?
| Situatie | Eis binnen 6 jaar na overdracht | Bewijs |
|---|---|---|
| Grote eenheid, volledig niet-residentieel gebouw overgedragen | Minstens 5% hernieuwbare energie of label E | EPC NR |
| Grote eenheid, enkel die eenheid in een groter gebouw overgedragen | Geen labeleis (volledige vrijstelling van de 5%) | n.v.t. |
| Kleine eenheid in een gebouw dat volledig wordt overgedragen (bv. een kleine baanwinkel) | Minstens label C | EPC kNR |
| Andere kleine eenheden (bv. een krantenwinkel onderaan een appartementsgebouw) | Minstens label D | EPC kNR |
Je kiest zelf welke extra maatregelen je neemt om het label te halen. Zo kies je wat het meest kostenefficiënt is voor jouw pand: muurisolatie, een warmtepomp, zonnepanelen of een combinatie.
Strengere labels voor kleine eenheden in de toekomst
Voor kleine eenheden ligt het verstrengingspad vast tot 2050. Het label dat je moet halen, hangt af van de datum van de akte.
| Akte vanaf | Klein, volledig gebouw overgedragen | Andere kleine eenheden |
|---|---|---|
| 2022 | label C | – |
| 2023 | label C | label D |
| 2028 | label C | label C |
| 2035 | label B | label C |
| 2040 | label A | label B |
| 2045 | label A | label A |
Wil je je pand later verkopen? Renoveer dan meteen verder dan het minimum. Zo hoeft de volgende eigenaar niet opnieuw te renoveren en dat verhoogt de verkoopwaarde.
Je niet-residentieel gebouw op tijd in regel?
Vinco Engineering is een erkend ingenieursbureau dat je renovatie van A tot Z begeleidt: van een correct EPC bij de start, over advies voor isolatie, verwarming en koeling, tot het nieuwe EPC als bewijs dat je pand voldoet aan de renovatieverplichting.
Termijn, controle en boetes
De termijn van 6 jaar start op de datum waarop de authentieke akte verleden wordt of waarop de erfpacht of het opstalrecht gevestigd wordt. Een voorbeeld: is de akte verleden op 1 februari 2026, dan moet je vóór 1 februari 2032 in regel zijn.
De verlenging van 5 naar 6 jaar geldt ook voor lopende dossiers. Kocht je in 2023, dan heb je dus een jaar extra gekregen.
Het EPC is je bewijs. Een nieuw EPC NR of EPC kNR toont aan dat je aan de verplichting voldoet. Je hoeft dat EPC niet zelf door te sturen: de energiedeskundige dient het in en het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) kan het raadplegen.
Wanneer volgt een boete? Het VEKA start de handhavingsprocedure als:
- er 6 jaar na de overdracht geen nieuw EPC is, of
- uit het EPC blijkt dat je niet aan de eisen voldoet.
De administratieve boete bedraagt 500 tot 200.000 euro voor een niet-residentiële eenheid. Een boete heft de verplichting niet op: het VEKA legt meteen een nieuwe termijn op waarbinnen je alsnog moet renoveren.
Informatieplicht bij verkoop. De verkoper moet in de advertentie vermelden dat er een renovatieverplichting op het pand rust. Ook in het compromis en de authentieke akte wordt dit opgenomen. Als koper weet je dus vooraf waar je aan begint.
Uitzonderingen en vrijstellingen
Niet elk niet-residentieel gebouw moet volledig voldoen aan de renovatieverplichting.
- Sloop binnen 6 jaar. Wordt het gebouw binnen 6 jaar na de aankoop gesloopt, dan hoef je niet te renoveren.
- Tijdelijke constructies. Verplaatsbare constructies die minder dan 2 jaar in gebruik zijn, vallen erbuiten.
- Beschermd erfgoed. Is het gebouw een beschermd monument, stads- of dorpsgezicht, of staat het op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed? Dan ben je vrijgesteld van de eisen voor dakisolatie, beglazing, verwarming en koeling. Kleine eenheden zijn bovendien vrijgesteld van de labeleis.
- Individuele grote eenheid. Koop je een grote eenheid in een groter gebouw, zonder het volledige gebouw over te nemen? Dan geldt de eis van 5% hernieuwbare energie niet. Het maatregelenpakket blijft wel gelden.
Financiële steun
Voor de renovatie van een niet-residentieel gebouw verwijst de Vlaamse overheid naar de subsidies voor ondernemingen voor energiebesparende maatregelen. Daar vind je een overzicht van de steun die voor jouw situatie mogelijk is.
Naast subsidies loont de renovatie zich ook op zichzelf: een lagere energiefactuur, meer comfort voor medewerkers en klanten, en een hogere waarde van je vastgoed. Zeker met de labelplicht van 2030 in het vooruitzicht is een goed gerenoveerd pand beter verkoopbaar en verhuurbaar.
Veelgestelde vragen
Je hebt 6 jaar vanaf de datum van de authentieke akte of vanaf het vestigen van de erfpacht of het opstalrecht. Die termijn was vroeger 5 jaar, maar is verlengd, ook voor lopende dossiers sinds 2022.
Nee, doorgaans niet. De verplichting rust op de nieuwe eigenaar, erfpachter of opstalhouder. Bij casco-verhuur sta je als huurder wel in voor installaties die je zelf plaatste, zoals een koelinstallatie.
Nee. Een erfenis is geen notariële overdracht in volle eigendom. Liep er al een renovatieverplichting voor de vorige eigenaar, dan moet je als erfgenaam wel binnen de resterende termijn aan dezelfde eisen voldoen.
Dat verandert niets. De bestemming op het moment van de akte telt. Was het pand toen niet-residentieel, dan geldt de renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen.
Nee. Koop je één eenheid in een groter gebouw, dan geldt het maatregelenpakket enkel voor jouw eenheid. Een gedeeld dak of collectieve installatie hoef je niet aan te pakken.
Nee. Industriële gebouwen, zoals werkplaatsen, opslagplaatsen en loodsen, vallen buiten de renovatieverplichting. Bij gemengd gebruik bepaalt de hoofdbestemming welke regels gelden.
Je renovatie correct plannen? Vinco helpt je verder
Zes jaar lijkt lang maar een grondige renovatie van een kantoor of handelspand vraagt een goede voorbereiding. Hoe sneller je weet welke werken nodig zijn, hoe beter je de kosten kan spreiden.
Vinco Engineering begeleidt je van begin tot eind:
- een correct EPC als startpunt en als bewijs na de werken
- advies over isolatie, verwarming en koeling als studiebureau technieken
- EPB-verslaggeving bij een ingrijpende renovatie
- ventilatieverslaggeving.