Alles wat je moet weten over de renovatieverplichting

Koop je in Vlaanderen een huis of appartement met een slecht energielabel? Dan teken je bij de notaris niet alleen voor een nieuwe woning maar ook voor een opdracht. Binnen 6 jaar moet die woning minstens EPC-label D halen. Dat is de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen.

De regels zijn de voorbije jaren een paar keer bijgestuurd. De termijn ging van 5 naar 6 jaar, premies verdwenen en het geplande verstrengingspad staat op losse schroeven. Geen wonder dat veel kopers door de bomen het bos niet meer zien.

In deze blog zetten we alles op een rij: voor wie de verplichting geldt, welke overdrachten meetellen, welke werken je best eerst aanpakt, wat er gebeurt als je niet in regel bent en op welke steun je nog kan rekenen.

Wat is de renovatieverplichting?

De renovatieverplichting is een Vlaamse regel die energieverslindende woningen stap voor stap uit de markt wil halen. Het moment dat Vlaanderen daarvoor kiest, is de eigendomsoverdracht: een woning verandert van eigenaar en de nieuwe eigenaar moet ze binnen een vaste termijn energetisch opwaarderen.

Het uitgangspunt is het energieprestatiecertificaat (EPC) dat bij de verkoop verplicht aanwezig is. Staat daarop label E of F, dan rust er een renovatieverplichting op de woning. Heeft de woning al label D of beter, dan is er geen verplichting.

Kantoor, winkel of horecazaak gekocht? Dan gelden andere regels. Lees onze blog over de renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen.

Voor wie geldt de renovatieverplichting?

De verplichting rust op de nieuwe eigenaar van een woning of appartement met label E of F. Ook wie een erfpacht of opstalrecht op zo’n woning krijgt, valt eronder.

Enkele principes die vaak voor verwarring zorgen:

• De feitelijke toestand telt: is het pand op het moment van de akte een woning, dan geldt de residentiële renovatieverplichting. Wat je er later mee wil doen, speelt geen rol.
• De verplichting geldt per akte: elke nieuwe overdracht in volle eigendom kan een nieuwe verplichting doen ontstaan.
• De verplichting geldt per wooneenheid: bij een appartement gaat het om jouw appartement, niet om het volledige gebouw of de gemeenschappelijke delen.
• Ook een tweede verblijf telt: een vakantiewoning of tweede verblijf valt er net zo goed onder. Of er iemand gedomicilieerd is, maakt niet uit.
• Gemengd gebruik? Combineer je wonen met bijvoorbeeld een dokterspraktijk, dan bepaalt de functie met de grootste bruikbare vloeroppervlakte welke regels gelden. Bij exact gelijke delen geldt de niet-residentiële renovatieverplichting.

Welke overdrachten activeren de renovatieverplichting?

De verplichting start bij elke notariële akte waarbij de volle eigendom overgaat: vruchtgebruik en naakte eigendom samen. Het maakt niet uit of het om een verkoop, schenking of ruil gaat. Ook een gedeeltelijke overdracht telt: draag je maar 50% van de volle eigendom over, dan geldt de verplichting toch.

Uitzondering bij scheiding of het einde van samenwonen

Voor woningen is er een specifieke uitzondering. Neem je bij een echtscheiding of het einde van (wettelijke) samenwoning het aandeel van je ex-partner over? Dan geldt er geen renovatieverplichting, op voorwaarde dat:

• de overdracht gebeurt tussen natuurlijke personen die allemaal al mede-eigenaar zijn van de woning, en
• minstens één van hen er zijn hoofdverblijfplaats heeft en houdt.

Dezelfde uitzondering geldt wanneer mede-eigenaars onderling een deel van de woning overdragen (uit onverdeeldheid treden) onder die voorwaarden. Liep er al een renovatieverplichting op de woning? Dan blijft die gewoon gelden.

Andere vrijstellingen en bijzondere situaties

• Sloop binnen 6 jaar: breek je de woning binnen 6 jaar na de akte af, dan hoef je niet te renoveren. Denk wel aan de omgevingsvergunning en een sloopopvolgingsplan.
• Beschermd erfgoed: een woning die een beschermd monument is, deel uitmaakt van een beschermd stads- of dorpsgezicht of op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed staat, is vrijgesteld.
• Tijdelijke constructies: verplaatsbare constructies die minder dan 2 jaar in gebruik zijn, vallen erbuiten.
• Doorverkoop binnen de termijn: verkoop je de woning door voor je in regel bent? Dan neemt de koper de resterende termijn en dezelfde eisen over. Je ontsnapt er dus niet aan door te verkopen, maar je verschuift de opdracht naar de koper. Dat weegt meestal op de verkoopprijs.

Label D binnen 6 jaar: hoe werkt de termijn?

De termijn van 6 jaar start op de datum van de authentieke akte bij de notaris of op de datum waarop de erfpacht of het opstalrecht gevestigd wordt. Niet de datum van het compromis telt, en ook niet de dag waarop je de sleutels krijgt.

Oorspronkelijk had je 5 jaar. Met een besluit van de Vlaamse Regering van 12 december 2025 werd dat 6 jaar en die verlenging geldt ook voor lopende dossiers. Kocht je in 2023, 2024 of 2025? Dan kreeg je automatisch een jaar extra.

Wat met het verstrengingspad naar label C, B en A?

Toen de renovatieverplichting in 2023 startte, lag er een langetermijnpad klaar. Hoe later de akte, hoe strenger het label dat je moest halen:

Het Vlaamse regeerakkoord 2024-2029 kondigt aan dat dit pad wordt afgeschaft en dat de renovatieverplichting beperkt blijft tot label D. Veel media brengen dat als een uitgemaakte zaak.

Wat betekent dat concreet?

• Kocht je vóór 2028? Dan is label D je doel. Daar verandert niets aan.
• Plan je een aankoop vanaf 2028? Volg de wetgeving op of vraag het na bij je notaris. Ga er niet blind van uit dat label D zal volstaan.
• Wil je de woning later verkopen of verhuren? Renoveer dan liefst verder dan het minimum. Een woning met label C of beter is aantrekkelijker voor kopers, zeker met de minimale EPC-norm voor huurwoningen vanaf 2030 in het vooruitzicht.

Renovatieverplichting voor een appartement: wat met de gemeenschappelijke delen?

Koop je één appartement met label E of F in een gebouw met mede-eigendom? Dan moet jouw appartement binnen 6 jaar label D halen, ook al veranderen de andere appartementen niet van eigenaar.

De uitdaging: het label van een appartement hangt sterk af van delen die je niet alleen bezit. Denk aan de gevels, het dak, de vloer boven een onverwarmde kelder of een collectieve verwarmingsketel. Binnen je eigen appartement kan je vaak enkel ramen, ventilatie of je eigen installatie aanpakken.

Daarom zijn een paar regels belangrijk om te kennen:

• Gewone meerderheid volstaat: wettelijk verplichte werken aan de gemeenschappelijke delen kan de algemene vergadering beslissen met een gewone meerderheid (50% + 1).
• Blokkeren loont niet: elk appartement in het gebouw valt vroeg of laat onder de renovatieverplichting, bij de volgende verkoop. Wie werken nu tegenhoudt, verlaagt op termijn de waarde van alle appartementen.
• Vrederechter als laatste stap: haalt een voorstel voor wettelijk verplichte werken toch geen meerderheid, dan kan een mede-eigenaar naar de vrederechter stappen om die beslissing te laten vernietigen.

Van label E of F naar label D: zo pak je het aan

Het EPC-label van een woning hangt af van haar berekend energieverbruik per vierkante meter per jaar. Label D betekent een kengetal van maximaal 400 kWh/m² per jaar. Een woning met label F zit daar boven 500. Het verschil overbrug je met een slimme combinatie van isolatie en installaties.

1. Begin bij het EPC dat je al hebt: het EPC bij de verkoop bevat aanbevelingen per bouwdeel. Dat is je eerste werklijst. Met de tool ‘Test uw EPC’ simuleer je zelf welk effect een maatregel heeft.
2. Laat een renovatieplan opmaken: niet elke maatregel levert evenveel labelwinst per euro op. Een studiebureau technieken berekent welke combinatie jou het voordeligst tot label D brengt en hoe je meteen verder kan zonder later werk af te breken.
3. Isoleer eerst de schil: dakisolatie levert in de meeste woningen de grootste winst op. Daarna volgen enkel glas vervangen, muur- en vloerisolatie en een betere luchtdichtheid. Dak en dubbel glas zijn bovendien al minimale woningkwaliteitsnormen in Vlaanderen.
4. Kies daarna de installaties: een goed geïsoleerde woning heeft een kleinere verwarming nodig. Een warmtepomp, een efficiënte ketel, ventilatie en zonnepanelen tellen allemaal mee in het label. Wie eerst isoleert, kan de installatie kleiner en goedkoper dimensioneren.
5. Check of je werken vergunningsplichtig zijn: is er een omgevingsvergunning nodig, dan kan je renovatie EPB-plichtig zijn. Dan heb je een EPB-verslaggever nodig en gelden er ook ventilatie-eisen.
6. Laat een nieuw EPC opmaken na de werken: pas dat nieuwe EPC bewijst dat je aan de renovatieverplichting voldoet. Bewaar facturen, technische fiches en foto’s van verborgen isolatie: zonder bewijsstukken mag de energiedeskundige soms enkel met slechtere standaardwaarden rekenen.

Bewijs, controle en boetes

Het nieuwe EPC is je bewijs. Een energiedeskundige type A maakt het op na je renovatie. Je hoeft het niet zelf door te sturen: het EPC komt automatisch in de databank van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA), dat het kan raadplegen.

Wanneer volgt een boete? Het VEKA start een handhavingsprocedure als:

• er 6 jaar na de akte geen nieuw EPC is, of
• uit het nieuwe EPC blijkt dat de woning label D niet haalt.

Voor een woning of appartement bedraagt de administratieve geldboete 500 tot 5.000 euro. Voor niet-residentiële gebouwen loopt dat op tot 200.000 euro. 

Wat betekent de renovatieverplichting voor verkopers en huurders?

• Als verkoper moet je in elke advertentie vermelden dat er een renovatieverplichting op de woning rust. Dat staat ook in het compromis en in de authentieke akte. De koper weet dus vooraf waar hij aan begint en dat speelt mee in de prijsonderhandeling. Een woning die je vóór de verkoop zelf naar label D brengt, valt buiten de verplichting en spreekt een bredere groep kopers aan.
• Als huurder heb je doorgaans geen verplichtingen. Wordt de woning die je huurt verkocht, dan moet de nieuwe eigenaar renoveren. Reken wel op mogelijke hinder tijdens de werken.
• Als verhuurder komt er naast de renovatieverplichting een tweede regel aan. Vanaf 1 januari 2030 wordt een minimaal EPC-label een woningkwaliteitsnorm. Die geldt los van een verkoop en verstrengt in stappen:

Haalt een huurwoning die norm niet, dan kan ze ongeschikt verklaard worden en mag ze niet meer verhuurd worden. Wie een woning koopt om te verhuren, renoveert dus best meteen met 2035 in het achterhoofd.

Welke financiële steun is er in 2026 nog?

Het premielandschap is in 2026 flink veranderd. Wie vroeger op een royale EPC-labelpremie rekende, moet zijn budget herbekijken. Dit is de stand van zaken:

De voorwaarden en bedragen veranderen geregeld. Check daarom altijd het officiële overzicht van premies en fiscale steun voor je offertes tekent. Sommige premies vragen dat je bepaalde stappen of attesten vóór de start van de werken regelt.

Veelgestelde vragen over de renovatieverplichting

Geldt de renovatieverplichting als mijn woning al label D heeft?

Nee. De verplichting geldt enkel voor woningen met label E of F op het moment van de akte. Heeft de woning label D of beter, dan hoef je niets te doen.

Ik kocht in 2023. Heb ik nu 5 of 6 jaar?

6 jaar. De verlenging geldt ook voor lopende dossiers. Was je akte bijvoorbeeld verleden op 15 maart 2023, dan heb je tot 15 maart 2029 om label D aan te tonen.

Geldt de renovatieverplichting bij een erfenis?

Nee, een erfenis is geen notariële overdracht in volle eigendom. Liep er al een renovatieverplichting voor de overleden eigenaar, dan moet je als erfgenaam wel binnen de resterende termijn voldoen. Koop je de andere erfgenamen uit, dan geldt de verplichting wel.

Geldt de verplichting als ik een woning van mijn ouders geschonken krijg?

Ja. Een schenking in volle eigendom via notariële akte valt onder de renovatieverplichting, net zoals een verkoop.

Moet ik zelf het nieuwe EPC indienen bij de overheid?

Nee. De energiedeskundige registreert het EPC in de databank van het VEKA. Daarmee is je bewijs automatisch geleverd.

Wat als ik de woning binnen de 6 jaar afbreek?

Dan hoef je niet te renoveren. Bij nieuwbouw na sloop gelden wel de EPB-eisen voor nieuwe woningen, die veel strenger zijn dan label D.

Moet ik de renovatie in één keer uitvoeren?

Nee. Je mag in fasen werken, zolang het nieuwe EPC binnen de 6 jaar label D toont. Laat wel een plan opmaken, zodat elke stap aansluit op de volgende.

Je renovatieverplichting zonder stress afronden? Vinco Enigneering helpt je verder

Zes jaar lijkt lang maar tussen de akte en het nieuwe EPC liggen heel wat beslissingen. Welke werken leveren het meeste op? Is je verbouwing EPB-plichtig? Haal je label D met zekerheid? Hoe sneller je dat weet, hoe beter je de kosten kan spreiden en premies kan benutten.

Vinco Engineering begeleidt je van de aankoop tot het nieuwe label:

• een correct EPC als startpunt en als bewijs na de werken
• een renovatieplan en advies over isolatie, verwarming en ventilatie als studiebureau technieken
• EPB-verslaggeving en ventilatieverslaggeving bij vergunningsplichtige werken
• een blowerdoortest om je luchtdichtheid aan te tonen
• stabiliteitsstudies en veiligheidscoördinatie bij grotere verbouwingen

Met kantoren in heel Vlaanderen en Brussel staat ons team ingenieurs dicht bij jouw project.